Açılış
EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, portföyünde ticari gayrimenkuller, proje geliştirme ve kira gelirleri ağırlıklı çalışan bir GYO. 2026 yılının ilk çeyreğinde şirketin gelirlerinde ciddi bir daralma var. Satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %62,6 düşüşle 43,5 milyar TL seviyesine gerilemiş. Bu, hem proje satışlarının durduğunu hem de kira gelirlerinin enflasyonun gerisinde kaldığını düşündürüyor. Kârlılık tarafında ise faaliyet zararı devam ediyor ancak net parasal pozisyon kazancı bilançoyu tam anlamıyla kurtaramıyor. Şirket özünde zarar ediyor, enflasyon muhasebesi olmasa tablo çok daha ağır olurdu.
Satış Hikayesi
Bu çeyrekte satış gelirleri 43,5 milyar TL ile geçen yılın aynı dönemi olan 116,3 milyar TL’nin oldukça altında kalmış. Düşüş oranı %62,6. Türkiye’de enflasyonun yıllık %30+ olduğu bir ortamda nominal olarak bu kadar büyük bir gerileme, reel anlamda faaliyet hacminin ciddi şekilde küçüldüğünü gösteriyor. Çeyreklik trende bakınca 2025/3 verisi de aynı düşük seviyeyi işaret ediyor — yani düşüş yeni değil, devam eden bir eğilim var. GYO’lar için bu tür bir gelir düşüşü genellikle proje teslimatlarının olmaması, kira sözleşmelerinin yenilenememesi veya portföyde elden çıkarma olmadığını gösteriyor. Yatırımcı burada şirketin ana faaliyetinin ne olduğunu sorgulamalı: eğer iş modeli büyük ölçüde proje geliştirmeye dayalıysa, bu çeyrek projelerin boş olduğuna işaret eder.
Kârlılık
Brüt kâr marjı negatif bölgede: -749,2 milyar TL. Geçen yıl aynı dönemde -12,3 milyar TL idi. Brüt zarar nominal olarak azalsa da satışlardaki düşüşten daha az oranda iyileşmiş (brüt zarar %93,9 azalmış). Bu, maliyet yapısının esnek olmadığını ve sabit giderlerin satış düşüşünden bağımsız olarak devam ettiğini gösteriyor.
FAVÖK zararı -35,0 milyar TL’den -35,0 milyar TL’ye (aynı kalmış gibi görünüyor) değil, veri: geçen yıl -47,0 milyar TL, bu yıl -35,0 milyar TL, yani %25,5 iyileşme. FAVÖK marjı negatif ama iyileşmekte. Ancak bu iyileşme, satış düşüşüne rağmen faaliyet giderlerinin daha fazla kısılmasından kaynaklanmış olabilir. Net dönem zararı -146,4 milyar TL’den -73,3 milyar TL’ye gelmiş, %49,9 daralma var. Bu iyileşmede en büyük pay, 96,6 milyar TL net parasal pozisyon kazancına ait. Yani şirket faaliyet zararına yaklaşık 70 milyar TL daha eklese (vergi vs.) net zarar çıkıyor. Enflasyon muhasebesi olmasa zarar çok daha büyük olurdu.
Bilanço Sağlığı
Toplam varlıklar 3.300,7 milyar TL, bir önceki döneme göre %3,5 düşmüş. Duran varlıklar neredeyse değişmemiş (%0,3 azalma) ama dönen varlıklar %12,1 gerilemiş. Bu, şirketin nakit ve kısa vadeli alacaklarını azalttığını veya değerleme etkisiyle eridiğini gösterebilir.
Özkaynaklar 1.936,9 milyar TL, önceki döneme göre %3,6 azalmış. Borçluluk tarafında ise net borç 937,7 milyar TL’ye düşmüş. Bir önceki dönem 1.057,9 milyar TL’ydi. Borç azalması olumlu. Net borç / özkaynak oranı %48 civarında, GYO’lar için kabul edilebilir. Ancak net borç / FAVÖK rasyosu hesaplanamaz çünkü FAVÖK negatif – şirket faaliyetten borç ödeyecek nakit yaratamıyor. Bu, uzun vadede sürdürülebilir değil. Bilançoya enflasyon muhasebesi desteği olmasa özkaynaklar daha hızlı erir.
Net Parasal Pozisyon (TAS 29)
Net parasal pozisyon kazancı 96,6 milyar TL ile geçen yılın aynı dönemine (95,9 milyar TL) hemen hemen aynı. Bu, şirketin net parasal yükümlülük pozisyonunda olduğunu gösteriyor: Yani borçları parasal varlıklarından (nakit, ticari alacak) fazla. Enflasyon yükseldikçe borcun reel değeri düştüğü için şirket bu kalemden kazanç kaydediyor. Bu kazanç, faaliyet zararını telafi etmeye yetmiyor ama bilançoyu ve özkaynağı koruyan en önemli unsurlardan biri. Eğer enflasyon hızla düşerse bu avantaj da azalacak ve faaliyet zararı bilançoyu daha fazla vuracak.
Yatırımcı için Ne Anlama Geliyor?
EYG Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, bu çeyrekte gelirlerini büyük ölçüde kaybetmiş ve faaliyet zararını sürdüren bir şirket. Satış hikayesi zayıf, proje satışlarında bir canlanma yok. Enflasyon muhasebesi sayesinde bilanço nispeten ayakta duruyor ama özkaynaklar eriyor. Borçluluk azalıyor ancak şirketin faaliyetten pozitif nakit akışı üretememesi en büyük risk. Yatırımcı için bu tablo, ancak şirketin portföyünde değer artışı beklentisi veya büyük bir projeye bağlı olarak gelecek dönemlerde gelir sıçraması varsa anlamlı hale gelir. Aksi takdirde, zararın devam etmesi özkaynakları daha da aşındıracaktır. Yakından izlenmeli, özellikle varlık değerlemeleri ve yeni proje duyuruları kritik.
Yatırım tavsiyesi değildir.